文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资(zī)的(泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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