近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定赓续前行是什么意思，赓续前进的意思收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě赓续前行是什么意思，赓续前进的意思)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在赓续前行是什么意思，赓续前进的意思，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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