万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(z刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思hái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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